Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Proces ten może okazać się czasochłonny, a nawet kosztowny. Wszystko zależy od wielu czynników, bowiem grunty rolne, jak i leśne podlegają szczególnej ochronie. Polega to, m.in., na ograniczeniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Powyższe przepisy wynikają z Ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z zapisami tejże, na cele nierolnicze i nieleśne można przekazać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Procedura przekształcenia działki rolnej składa się z kilku etapów. Działania powinniśmy rozpocząć od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Informacje uzyskamy w wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy lub urzędu miasta, właściwego ze względu na położenie gruntu.

Jeśli taki plan istnieje, a działka jest oznaczona jako budowlana, należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej do starostwa powiatowego (o czym w kolejnej części artykułu).

W przypadku, gdy w planie działka ma charakter rolny, budowa domu będzie wymagała zmiany planu miejscowego. Natomiast, gdy planu zagospodarowania przestrzennego nie ma i w najbliższym czasie nie zostanie uchwalony, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości. Dodać należy, że skomplikowanych przepisów dotyczących przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Nie oznacza to jednak, że zawsze będzie można na takiej nieruchomości budować. O tym decydują zapisy planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Zmiana przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego wymaga złożenia wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości, której status chcemy zmienić.

W przypadku gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymagane jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Stroną w postępowaniu jest wówczas wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zgoda ministra stanowi podstawę zmiany miejscowego planu w przedmiotowym zakresie. Zgoda taka nie jest wymagana, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (czyli zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem tych o funkcji wyłącznie gospodarczej, między którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą bezpośrednio nie przekracza 100 m)
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów

Ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

W takiej sytuacji właściwy organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta samodzielnie podejmuje decyzje w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Z uwagi na to, że Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz Ustawa z 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określają wzoru wniosku ww. sprawy, sugeruje się, aby ten przez nas kierowany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawierał następujące dane:

• nazwisko i imię wnioskodawcy
• adres zamieszkania
• adres nieruchomości rolnej – gmina, obręb ewidencyjny, numer działki
• opis nieruchomości, która ma zostać objęta procedurą zmiany przeznaczenia (powierzchnia, klasa bonitacyjna)
• uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów oraz wskazanie, pod jakie budownictwo działka ma być przekształcona (np. działka ma niską przydatność gruntu rolnego ze względu na znikomą wartość produkcyjną)
• wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Wniosek ten nie podlega przepisom kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że ma charakter postulatywny. Dodatkowo nie ma prawnych środków, które mogłyby przymusić gminę do jego rozpatrzenia w konkretnym terminie.

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W tym celu składa się wniosek do urzędu gminy lub miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. W większości przypadków formularz wniosku wraz z listą niezbędnych dokumentów można pobrać ze strony internetowej urzędu wydającego decyzję o warunkach zabudowy. Druki mogą się nieznacznie różnić w zależności od wytycznych konkretnej placówki.

Aby otrzymać decyzję, muszą być spełnione łącznie, następujące warunki:
• teren ma dostęp do drogi publicznej
• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej została już zbudowana w sposób, który pozwoli określić wymagania dla nowej zabudowy
• na terenie znajduje się lub będzie wykonywana sieć uzbrojenia terenu
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
• teren nie jest objęty przepisami, które uniemożliwiają budowę budynków.

Decyzję o warunkach zabudowy podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta (w porozumieniu z innymi organami władzy państwowej). Czas oczekiwania na decyzję jest w miarę krótki, o ile mamy wymagane w procedurze dokumenty. Za wydanie wniosku pobierana jest opłata skarbowa w kwocie 598 zł.

Zwolnienie od opłaty dotyczy wnioskodawcy, który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym terenu wskazanego we wniosku. Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, jednak jego zapisy mogą stracić ważność w przypadku wykonania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w sytuacji, w której inny wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę na tej samej działce.

Przedstawione procedury odnoszą się tylko do pierwszego etapu przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Taki wniosek kierujemy do starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie gruntu. Szczegółowy opis procedury zostanie zamieszczony w drugiej części artykułu.